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业主委员会诉讼主体资格的认定

作者:陈金华来源: 中国法院网

  【案情】

  被告某物业管理公司是某大市场开发商指定的前期物业管理企业。2014518日被告与该小区的144户业主签订了不定期《前期物业管理协议》,由于种种原因该小区部分业主与被告在物业服务管理与收费上纠纷不断,虽经多次磋商,但一直没有结果。后该小区通过电话联系征求意见的方式,共有67户业主参与,成立了某大市场业主委员会,为维护广大业主的合法权益,某大市场业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼,要求解除与业主签订的《前期物业管理服务协议》并返还多收取的物业费用。

  【分歧】

  本案的争议焦点是:原告是否具有民事诉讼主体资格?与被告是否存在物业服务合同关系?

  第一种意见认为,原告具有诉讼主体资格,可以代表全体业主进行诉讼。

  第二种意见认为,业主委员会需经超半数业主召开业主大会选举产生,未依法成立的业主委员会不能从事民事法律行为,不具备诉讼主体资格。原告诉请应予驳回。

  【解析】

  笔者赞同第二种意见,理由如下:

  首先,业主委员会作为全体业主的自治性组织,需经业主大会选举产生,并应依法在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。我国物权法第七十六条规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中该小区共有业主144户,但在成立业主委员会时只联系到67户业主,无论人员或建筑物总面积均没有超过物权法规定的半数,故该小区部分业主成立的某大市场业主委员会不能代表全体业主从事民事法律行为,不具备本案诉讼主体资格。

  其次,根据物权法相关规定,业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会,行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故物权法第七十五条第一款首先规定,业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多,可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会,所以物权法第七十五条第一款规定,业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责。

  最后,原告起诉被驳回的原因不在于提供的证据,而是诉讼主体资格出现了问题。2005年最高人民法院作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》(【2005】民立他字第8号)指出,根据《物业管理条例》的相关规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。

  从上述批复以及司法解释可以看出,最高人民法院已经明确将业主委员会界定为“其他组织”,业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,具备民事诉讼主体资格。但这一切要建立在业主委员会合法成立的基础上。结合本案,如果业主要求维权,就不能以某业主委员会作为原告,而应该以业主个人的名义进行诉讼,或者由主张诉权的业主选举诉讼代表人进行诉讼。

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